Версия сайта для слабовидящих
Официальный сайт администрации Красноармейского района
Пятница, 21 Июля 2017

Изменения в законодательстве о долевом строительстве – важный инструмент защиты интересов дольщиков

20.04.2017

В Саратовской области так же, как и во всей России, сохраняется актуальность проблемы, так называемых, долгостроев и обманутых дольщиков.

По информации прокуратуры Саратовской области, на территории региона насчитывается  25 домов-долгостроев, что делает  проблему обманутых дольщиков более  острой по сравнению с другими субъектами Федерации, поскольку.

Решение данной проблемы требует комплексного подхода, включающего в себя, в том числе, совершенствование правовых  механизмов для защиты прав дольщиков. Именно на это нацелены все последние нововведения в российском законодательстве о долевых инвестициях в новостройки.

В средствах массовой информации уже неоднократно упоминалось о том, что последними изменениями в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», существенно усилены требования к обеспечению исполнения застройщиком  своих обязательств. В частности, к залогу и поручительству банка добавилось страхование гражданской ответственности застройщика по передаче объекта долевого строительства, усилен государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов. 

В соответствии с законодательством о государственном контроле в области долевого строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области работает межведомственная комиссия по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Управление Росреестра по Саратовской области регулярно  принимает участие в работе вышеназванной комиссии по вопросам, относящимся к компетенции ведомства. Кроме того, регулярно проводятся совместные совещания Управления Росреестра по Саратовской области, филиала Кадастровой палаты по Саратовской области и застройщиков многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Саратовской области по вопросам, возникающим при постановке на кадастровый учет многоквартирных домов и объектов долевого участия, а также по вопросам государственной регистрации прав и сделок, раздела земельного участка, обремененного договорами долевого участия, передачи прав и обязанностей застройщика к вновь созданным ЖСК в рамках дела о банкротстве застройщика и т.д.

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 214–ФЗ, внесенные Федеральным законом № 304-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 304-ФЗ). Данные изменения ужесточают требования к застройщикам, тем самым защищая участников долевого участия от их недобросовестности.

Статья 1 данного закона предусматривает строгие требования, которым должен соответствовать застройщик, чтобы иметь право на привлечение денежных средств от инвесторов (дольщиков). Так на момент направления в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (далее – контролирующий орган) проектной декларации застройщик должен иметь полностью оплаченный уставной капитал, не ниже установленного минимального размера.  Кроме того, в отношении застройщика на момент направления декларации не должно проводиться какой-либо из процедур, применяемых в деле о банкротстве, или процедур о ликвидации юридического лица. А также у него должна отсутствовать недоимка по налогам и сборам в соответствии с налоговым законодательством.

Помимо указанного сведения о застройщике не должны содержаться в реестрах недобросовестных поставщиков, подрядчиков, исполнителей, реестре недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков либо по приобретению права  на заключения договоров аренды земельных участков, ведение которых предусмотрено федеральными законами.

Контролирующий орган будет выдавать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 304-ФЗ, и застройщики, не удовлетворяющие вышеназванным требованиям, не получат право привлекать денежные средства граждан–участников долевого строительства многоквартирных домов. Данное заключение в определенной степени должно являться гарантом надежности застройщика.

По новым правилам застройщик обязан представлять в контролирующий орган информацию об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам долевого участия. Отклонение застройщика от этого графика на шесть и более месяцев будет являться основанием для проведения его внеплановой проверки.

Таким образом, контроль  и надзор со стороны уполномоченного органа в области долевого строительства, является одним из основных инструментов защиты дольщиков.

Дополнительная мера защиты - создание за счет обязательных отчислений застройщиков специального фонда, который должен обеспечить завершение строительства жилых домов в случае, если застройщик не исполнит обязательства перед дольщиками (находится в стадии банкротства).

В рамках нового законодательства определенные требования предъявляются к руководителям и главным бухгалтерам строительных организаций–застройщиков. В частности, одним из требований к перечисленным лицам является отсутствие судимости за преступление в сфере экономики. Кроме того, вводится личная ответственность руководителей строительных компаний–застройщиков за финансовые нарушения.

Необходимо отметить, что новым Федеральным законом № 304-ФЗ предполагается значительное расширение информационной  открытости деятельности застройщиков. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, должен обеспечить доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в Интернете официального сайта. На официальном сайте в отношении каждого многоквартирного дома, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена вся информация, указанная в новой статье 3.1 Федерального Закона № 304-ФЗ, включая заключение контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям, проектную декларацию, разрешение на ввод в эксплуатацию и пр.

В заключение хотелось бы ещё раз подчеркнуть, что все перечисленные выше изменения в законодательстве, касающиеся ужесточения требований к застройщикам, в том числе, к их финансовой дисциплине, а также усиления государственного контроля и надзора в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных домов, являются важными инструментами защиты прав и интересов участников долевого строительства.


Практика использования административного обследования

в Саратовской области

С недавнего времени в арсенале государственных земельных инспекторов появился новый инструмент для выявления и обнаружения нарушений земельного законодательства Российской Федерации – административное обследование. Право на осуществление административного обследования объектов земельных отношений предоставлено госземинспекторам статьей 71 Земельного кодекса Российской Федерации

Административное обследование проводится в рамках систематического наблюдения за исполнением требований земельного законодательства и является сбором и анализом информации, сведений из официальных информационных источников.

Главной особенностью административного обследования является то, что оно, в отличие от плановых и внеплановых проверок, осуществляется без взаимодействия инспектора с правообладателем объектов земельных отношений и доступа указанных должностных лиц на обследуемые объекты земельных отношений. На практике это означает, что непосредственное обследование земельного участка на местности проводится государственным инспектором путём визуального осмотра участка с внешней стороны без пересечения его границ и установленного ограждения и проникновения на территорию. Таким образом, вмешательства в хозяйственную деятельность проверяемого лица не происходит.

Законодательством предусмотрено, что государственный инспектор может начать административное обследование, не согласовывая его в органах прокуратуры и не извещая правообладателя. При этом административное обследование может быть осуществлено в отношении земельных участков, принадлежащих как физическим, так и юридическим лицам.

Результаты административного обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений (в случае выявления признаков нарушений земельного законодательства, по которым предусмотрена административная и иная ответственность) либо, в случае отсутствия по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушений земельного законодательства Российской Федерации, за которые законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, заключением об отсутствии нарушений земельного законодательства.

Результаты административного обследования учитываются при составлении ежегодных планов проведения плановых проверок, а выявленные в ходе обследования признаки нарушений требований земельного законодательства  являются основанием для проведения внеплановых проверок.

В случае отсутствия по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушений земельного законодательства, за которые законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, следующее административное обследование данного объекта земельных отношений может быть произведено не ранее, чем через 2 года. Правообладатель объекта земельных отношений, не может быть включен в ежегодный план проведения плановых проверок соблюдения земельного законодательства в течение следующих 3 лет с момента проведения административного обследования объекта земельных отношений, если по результатам такого обследования не установлено в отношение него признаков нарушений земельного законодательства.

Результаты административного обследования, осуществлённого госземинспекторами Управления Росреестра по Саратовской области, подлежат опубликованию на официальном сайте Росреестра www. rosreestr.ru в течение 10 рабочих дней со дня утверждения акта административного обследования.  

В целях административного обследования используются данные различных геоинформационных систем. Для реализации этой задачи Управлением Росреестра совместно с филиалом Кадастровой палаты по Саратовской области разработана и успешно функционирует схема взаимодействия по обмену информацией, что привело к значительному увеличению числа выявленных нарушений.

Так, например, такие распространенные земельные правонарушения, как неиспользование земельного участка для строительства или самовольное занятие части  земель общего пользования при использовании земельного участка, легко установить, наложив для сопоставления космическую съемку и ортофотопланы на кадастровую карту.  Стоит отметить, что самовольное занятие земельного участка или неиспользование земельного участка в целях строительства в течение сроков, установленных законом, влечет административную ответственность (в последнем случае также существуют риски утраты права на земельный участок).

Инспекторами Управления Росреестра по Саратовской области активно применяется административное обследование земельных участков при осуществлении государственного земельного надзора. Так, за 2016 год проведено 2 116 административных обследований (для сравнения в 2015 году – 652).  По результатам проведенных  административных обследований было назначено 1346 внеплановых проверки и, в конечном итоге, подтверждено 1207 нарушений.  

Подводя итог вышесказанному, стоит отметить, что применение административного обследования земельных участков существенным образом сказывается на эффективности осуществления государственного земельного надзора, поскольку оно позволяет определить наличие или отсутствие нарушения земельного законодательства до начала проведения проверки в отношении того или иного лица и тем самым исключить необоснованную проверку в отношении как юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, так и граждан.

Пресс-служба Росреестра по Саратовской области

 


Возврат к списку